相続した不動産が不要になった場合や、相続人が複数いることから分割しなくてはいけなくなった際に、不動産の売却を検討することになります。しかし、相続が発生した不動産に関しては、手続きが煩雑だったり、他の相続人との間にトラブルが生じる可能性があったりと、対処することに尻込みをしてしまうケースも少なくありません。
１．相続した不動産の売却が必要になる場面とは？
相続財産としての不動産は、必ずしも売却しなくてはいけないというわけではありません。しかしながら。下記の2つのいずれかに該当する場合は、不動産会社に依頼して売却することを検討する必要があります。
１）不動産に居住したり活用したりする予定がない場合
２）相続人が複数いる場合
それぞれについて詳しく解説します。
１）不動産に居住したり活用したりする予定がない場合
相続を受けた不動産を、自身の居住用として使用したり、賃貸物件として活用したりする予定がない場合は、できるだけ早く売却することをおすすめします。
不動産は所有しているだけで固定資産税・都市計画税を課されるだけでなく、不動産を維持・管理するための費用も発生します。また、使用せずに空き家として放置してしまうと、安全面・衛生面・防犯面の問題から、近隣住民とのトラブルに発展する可能性もあるのです。
建物と土地の両方を相続した場合には、建物だけを取り壊すという選択肢もあります。しかし、元々居住用として使用されていた建物を取り壊してしまうと、土地にかかる固定資産税の軽減税率が適用されなくなり、翌年以降の固定資産税跳ね上がってしまうため注意が必要です。
２）相続人が複数いる場合
不動産の相続人が複数人いる場合には、不動産を売却して得られた金銭を分割するという方法が多く用いられます。
(1)遺産分割の方法は3つ
遺産を複数人で分割して相続を受ける場合にとれる方法には、1つの現物を分けることで相続する「現物分割」、遺産を相続した人が他の相続人に対して現金を支払う「代償分割」、そして遺産を売却して得られた利益を分ける「換価分割」の3つがあります。
不動産の相続の場合は、「現物分割」をすることが難しく、「代償分割」も多額の資金が必要になることから、不動産の売却益を相続人で分ける「換価分割」を用いるケースがほとんどです。
(2)換価分割のメリット
換価分割によって不動産の相続を行うメリットは、1円単位で均等に財産を分けられることにあります。たかが1円と思われるかもしれませんが、この1円をめぐって起こる相続トラブルも少なくないのが現状なのです。
また、換価分割によりまとまった現金を手にできることで、相続によって発生する相続税の納税資金を用意することも可能になります。相続税の申告期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内。売却金額を納税資金にする場合は、売却に向けて早めに動き出す必要があるということを覚えておきましょう。
２．不動産の相続手続きの流れと売却のタイミング
それでは、実際に相続した不動産を売却する際に、どのような手順を踏むのかを見ておきましょう。
| 相続人が1人の場合 | 相続人が複数人の場合 |
| 相続する財産と相続人の確認 | 相続する財産と相続人の確認 |
| 遺産分割協議 | |
| 相続手続きをする 「相続人の代表者」を1人選出する | |
| 相続する不動産の名義を「相続人」に変更 （相続登記） | 相続する不動産の名義を「相続人の代表者」に変更 （相続登記） |
| 不動産会社に売却依頼 | 不動産会社に売却依頼 |
| 売却代金を相続人全員で分割 |
相続人が1人の場合は、相続人自身が「相続登記」と売却手続きまでを行います。
一方相続人が複数人いる場合は、相続人中から選出された「代表者1人」が、不動産の名義変更や売却といった手続きを行います。相続登記や売買の取引は手続きが煩雑なことも多いため、トラブルを避けるためにも信用のおける1人を選出することが重要です。
３．相続された不動産を売却する前に必ず「相続登記」をする
相続を受けた不動産を売却する前には、必ず法務局で「相続登記」を行い、相続人の代表者1人が所有権を持つ状態にする必要があります。「相続登記」とは、元々故人にあった不動産の所有権を、相続人に変更することです。
相続登記を行わないまま放置してしまうと、相続人が複数人いる場合に、相続人全員の「共有財産」として扱われます。他の相続人が自身の持ち分を勝手に売却してしまったり、相続人が死亡したことによりさらに相続人が増えて売却や管理が難しくなったりと、さまざまなデメリットが引き起こされます。
また、相続人が1人の場合であっても、所有権が被相続人（元所有者）にある状態では売却ができないケースも少なくないため、相続が発生したらまずは相続登記を忘れずに行うことが大切です。
まとめ：不動産の相続を受けたら早めに売却を検討
相続した不動産を売却するには、各専門家に相談したり必要書類を揃えたりと、多くの手間と時間がかかります。一連の手続きをスムーズに行うためにも、相続が発生した段階から早めに不動産会社に相談し、どれくらいのスケジュール感・不動産価格で売却できそうかを把握しておくことをおすすめします。
